別荘を購入する場合「ローンを利用できるのか?」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか？
「セカンドハウスローン」とは、生活の拠点となる家と別に、休日を家族と過ごす場所、老後移住することなど、第2の家を購入する際に利用するローンです。
その中の固定金利型住宅ローン「フラット35」は特におすすめです。
今回はセカンドハウスローンとフラット35について詳しく解説します。
ＩＮＤＥＸ
- 別荘購入の際に使える住宅ローンとは？
- セカンドハウスローンを利用するメリット
- セカンドハウスローンを利用する際の注意
- フラット35なら、住宅ローンと同じ金利で借り入れができる
- フラット35を利用する流れ
- セカンドハウスは計画性をもって慎重に検討しましょう
別荘購入の際に使える住宅ローンとは？
まずは、一般的な住宅ローンと別荘購入などの際に使えるセカンドハウスローンとの違いの基本的なところから解説します。
「一般的な住宅ローン」とは、現在生活している住宅に契約者本人や家族が居住することを条件として、生活の拠点となる住宅を購入するときに使用するローンのことです。
「セカンドハウスローン」とは、住居以外の目的で使用する第2の家で使用できるローンのことです。
例えば、リゾート地にある別荘、週末の家族と過ごす別宅、遠距離通勤のため勤務先の近くに滞在する別宅などの場合は、通常の住宅ローン使用はできないので、セカンドハウスローンが使えます。
つまり、セカンドハウスローンとは、現在生活している住居以外の「第2の家」を購入、建築、増築などを目的とするローンです。
現在生活している住居であれば、通常の住宅ローンを利用しましょう。
セカンドハウスローンを利用するメリット
ここからはセカンドハウスローンを利用することのメリットを大きく分けて3つ紹介していきます。
審査が通りやすい
セカンドハウスローンは、返済能力の高さの証明することができれば、比較的審査に通りやすいです。
安定した収入があると金融機関に認められれば、自己資金を切り崩さなくとも別荘をスムーズに済むというメリットがあります。
第2の家を購入したい人にとってはぜひおすすめのローンです。
仕事とプライベートの切り替えができる
例えば、平日・休日で家をそれぞれの使用目的によって家を分けることで、仕事とプライベートのオンオフの気持ちの切り替えがしっかりとできます。
また、普段住んでいる家とは別にセカンドハウスで書斎や仕事場など一人で集中できる居場所を設ければ、リモートワーク、テレワークで活躍できます。
それに、自然豊かな場所にセカンドハウスに建てれば、友人や親戚を呼んでみんなで楽しく交流する場所としても使用できるので、生活の息抜きや生活にメリハリを求める方にはとても魅力的です。
税金が軽減される
セカンドハウスは税金の減額を受けられる対象となります。対象は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税です。
「固定資産税」とは、物件を保有しているとかならずかかる税金のことです。通常固定資産課税台帳に登録された価格に対する1.4%の金額が課税されます。
しかし、セカンドハウスに認定された住宅の場合は、土地面積のうち、200m2以下の物件は課税標準に対する税率が1/6、それ以上の物件は1/3にまで減額して計算されます。
家屋は新築の場合のみ、戸建ては3年間、マンションは5年間、税額が1/2になります（令和4年3月31日までに新築の場合特例、床面積に条件あり）。
「都市計画税」とは、市街化区域に住宅を購入した場合にかかる税金です。固定資産税と同じように「住宅用地」として減額された課税標準額をもとに都市計画税額を計算されます。土地面積のうち200m2以下の物件は、固定資産税課税台帳に記されている課税標準額が1/3、200m2以上の住宅は2/3にまでの減額措置を受けられます。
「不動産取得税」とは、物件を購入した際に固定資産税評価額をもとに〔固定資産税評価額×4％〕の金額を課税されるものです。これもセカンドハウスの特例により、税金が減額されます（床面積など条件あり）。
セカンドハウスローンの特例は下記のとおりです。
〇建物の場合
新築or一定の条件に当てはまる中古物件の場合
（固定資産税評価額−控除額)×3%
〇中古物件の場合
（固定資産税評価額−自治体や築年数に応じた控除額)×3%
〇土地の場合
（固定資産税評価額×1/2×3％)-控除額
セカンドハウスローンを利用する際の注意
通常の住宅ローンに比べて金利が高い
セカンドハウスローンを提供するほとんどの金融機関は、一般的な住宅ローンを比較すると金利を高めに設定しています。
金利が高いほど、総返済額が大きくなるので金銭的な負担が大きくなります。
金融機関にもよりますが、一般的な住宅ローンの約3倍の利息がかかることもあるので、注意が必要です。
住宅ローン控除は適用できない
一般的な住宅ローンは、「住宅ローン控除」という制度で、税制面での支援を受けることでローンの負担を軽減できます。
しかし、セカンドローンは、税制上では住宅ではなく贅沢品の一種と評価されるので、住宅ローン控除は受けられません。
フラット35なら、住宅ローンと同じ金利で借り入れができる
セカンドハウスローンを組むときに悩む理由が、セカンドハウスローンの金利が高いことだと思います。
住宅ローンと比べると、3倍近い金利になることも少なくないです。
そこでぜひおすすめしたいのが、フラット35のセカンドハウスローンです。ここからは、フラット35について詳しく解説します。
フラット35とは？
「フラット35」とは、宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンのことをいいます。
住宅の購入や、新築にしたりする方向けのローンで、他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えや、一部リフォーム、増改築を行う方も利用できます。
フラット35の借り入れ条件
- 年齢
申し込み時の年齢が満70歳未満であることが条件です。
実子や孫を後継者として「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことが可能です。 - 日本国籍
原則は日本国籍の方ですが、外国籍で永住許可を受けている、または特別永住者の方が対象です。 - 年収
申込者が返済中の「自動車ローン」「カードローン」などすべての借入れを含めて、年間の合計返済額、額面年収入4年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下であることが条件です。 - 第三者に賃貸しない
セカンドハウスは、フラット35を利用中に第3者に賃貸することができないので、もちろん投資目的での利用もできません。
フラット35を利用するメリット・デメリット
【メリット】
- 一般的な住宅ローンに近い金利で借りられる
フラット35でセカンドハウスローンを利用する場合は、一般的な住宅ローンと近い金利で借りることができます。できるだけ金利を抑えたい方には、おすすめです。 - 連帯保証人が要らない
一般的な住宅ローンで連帯保証人は必要になりますが、フラット35は不要です。連帯保証人が不要なので利用しやすく、保証料の支払いもないため無駄な費用を抑えられます。 - 繰り上げ返済手数料なし
フラット35は、資金に余裕ができたときに、前倒しで返済したいときに手数料が発生しません。
インターネットで融資金を繰り上げ返済する場合、10万円以上の少額から申し込むことができるのでメリットの一つといえるでしょう。
【デメリット】
- 市場で金利が下降しても金利は変わりません。
フラット35は、全期間固定金利ですので金利が変動することはありません。返済計画が立てやすいですが、全期間固定金利は、借入時より金利が下降しても、借入時点の金利で固定されるので、割高になる可能性もあります。 - 取扱いのない金融機関もある
金融機関によっては、フラット35をセカンドハウスローンで利用できません。金融機関に事前に取扱いしているかを確認しておく必要がありますので、注意しましょう。
フラット35を利用する流れ
- ローンの相談
- 仮審査の申し込み
- 本申込
- 審査結果の確認
- 契約
- 融資
以上がフラット35の一般的な流れになります。
セカンドハウスは計画性をもって慎重に検討しましょう
セカンドハウスローンは、税金が軽減される、生活のメリハリができるなど多くのメリットもありますが、金利が高いなどデメリットもあります。
メリット・デメリットをよく考え、返済計画を慎重に立てていくことをおすすめします。
セカンドハウスの購入を考えている方は、セカンドハウスローンのフラット35の利用がおすすめです。ぜひ検討してみてください。
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私たちは設計士や施工管理士といった建築のプロでありながら、全社員が「信州コンシェルジュ」として豊かな信州ライフをサポートしていきます。
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