二地域居住や週末別荘など、持ち家のほかにセカンドハウスを検討される方が増えています。
みなさんまず気になるのは、やはりお金のこと。
別荘やセカンドハウスといった住宅を所有する際には、通常の住宅ローンではローンを組むことができません。
そんなときのために、セカンドハウスに特化したローンがあります。
セカンドハウス用のローンと住宅ローンとの違いは？どんな場合に利用できる？住宅ローンを返済中でも利用できるの？
今回はセカンドハウスローンの情報と注意点についてお伝えしていきます。
自宅以外に家の所有をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
ＩＮＤＥＸ
- セカンドハウスローンとは
- セカンドハウスローンと住宅ローンの違い
- セカンドハウスローンの審査基準について
- セカンドハウスローンの利用方法
- フラット35のセカンドハウスローンとは
- セカンドハウスローンで失敗しないために
- 家づくりについて相談会で聞いてみよう
- まとめ
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セカンドハウスや移住についての心配事をお聞かせください。移住先が決まっていない方もご相談可能です。
セカンドハウスローンとは
セカンドハウスローンとは、生活の拠点となる住宅以外に、別荘やセカンドハウスなど「第二の家」を購入する際に利用できるローンです。
「第二の家」として挙げられるのは、別荘や二拠点移住のために購入した家、転勤時に使用する仮住まいの持ち家など、その形態は人によって様々です。
このセカンドハウスローンには、通常の住宅ローンとは異なる特徴やメリット、デメリットが存在します。
具体的にはどんなものがあるのか、見ていきましょう。
【関連記事】セカンドハウスとは？別荘との違いや税制優遇の条件は？ローンの組み方も解説l
セカンドハウスローンと住宅ローンの違い
まず、通常の住宅ローンと比べて、金利の高さが特徴的です。
近年の住宅ローンは超低金利で約1％やそれ以下であることも多いですが、セカンドハウスローンは約2～3％で推移することが多いため、住宅ローンよりも約3倍の金利を見積もっておく必要があります。
またセカンドハウスローンの審査は厳しく、住宅ローンよりも高い年収基準を設定していることが多いです。勤続年数の条件も通常の住宅ローンの場合より長い場合があります。
このように、通常の住宅ローンに比べてセカンドハウスローンは誰でも容易に組めるものではないといった特徴があります。
【関連記事】住宅ローンを利用して注文住宅を建てる流れや注意点を分かりやすく解説
収入・職業など審査基準が厳しい
セカンドハウスローンは普段居住するための家ではなく、別荘やセカンドハウスを取得するためのローンです。
日常居住する家を持っている前提での商品のため、ローンの支払いが二重となるケースも多く考えられます。金融機関としては貸し倒れのリスクを考慮しなければならないため、審査基準は通常の住宅ローンより厳しいことが一般的です。
例えば、通常の住宅ローンであれば年収100万円以上とする金融機関もある一方、セカンドハウスローンでは年収500万円以上とするところが多くなっています。
また勤続年数の観点で見ると、住宅ローンの場合、ネット銀行では不問とするところが多く、大手銀行でも一年以上とする一方、セカンドハウスローンでは3年以上とより厳しい条件となっています。
さらに、金融機関によっては職業を給与所得者に限定している場合もあります。その場合、個人事業主の方は審査基準に職業を問わないフラット35を検討すると良いでしょう。
日常的に居住することを条件としない
一般的に、住宅ローンは本人が日常的に居住することを条件として融資されます。
そのため別荘や二拠点居住の住まいなど毎日の生活を営む場所と言えない建物には住宅ローンを組むことができません。
その点セカンドハウスローンは日常的に居住するという条件がないため、様々な用途の住まいに利用することができます。
週末や長期休暇を楽しむ別荘、リモートワークのための家、通勤時間を短縮するための家、老後のための家など自由な使い方が可能です。
ただ、土地だけの購入には使えず、あくまで建物を建てるためのローンとなります。土地だけ先に買うといった場合には使うことができないため注意しましょう。
金利が高い
セカンドハウスローンのデメリットとして、金利の高さが挙げられます。
通常の住宅ローンは近年、超低金利ですがセカンドハウスローンはその2～3倍程度の金利で推移しています。
住宅ローンでは1％をきることも珍しくありませんが、セカンドハウスローンでは2％台が多いため、同じ金額を借りたとしても総返済額は大きくなってしまいます。
また長期の固定金利を用意している銀行は少なく、短期の固定金利、または変動金利となるため金利の上昇リスクにも注意が必要です。余裕をもった計画をしましょう。
中古物件やリフォームも融資対象
セカンドハウスローンでは中古物件やリフォームも融資対象となります。
住宅ローンでは債務者の返済能力がなくなった時に、担保としている物件を競売にかけて貸し出した資金を回収します。その担保の価値が低い中古物件の審査が厳しい傾向にあります。
特に築年数が経過している物件では担保価値が土地代のみとなることも多く、満額の借り入れが難しくなります。
中古物件を割安で購入するといった場合もフルリフォームするとなるとまとまった資金が必要となりますよね。
しかし、日常的に居住するための家でない場合は住宅ローンやリフォームローンを使うことができません。
セカンドハウスローンは幅広い物件や用途に使うことができる自由度の高いローンと言えます。
住宅ローン控除の対象外
通常の住宅ローンに適用される節税制度、住宅ローン控除。
13年間に渡り、年末時点のローン残高の0.7％が所得税から控除されます。家の性能に応じて借入限度額が決まり、長期優良住宅や低炭素住宅で最大の4,500万円、13年間で409.5万円の節税が見込めます。（2024～2025年入居の場合）
このように魅力的な制度ですが、残念ながらセカンドハウスローンに対してはそのような措置はありません。
住宅ローン控除も、自ら居住するための家に限り適用されます。念頭に置いておきましょう。
セカンドハウスローンの審査基準について
セカンドハウスローンは、返済者の返済能力や雇用状況など、様々な審査基準が存在します。
そして、通常の住宅以外に持つ家とだけあって、その基準は高めに設定されている場合が多いです。
どのような審査基準が存在するのか、４つのポイントに分けてご紹介します。
1. 返済能力
セカンドハウスローンでは契約者の返済能力を計るための基準として、年収500万円以上という高い基準が設定されています。
セカンドハウスは通常の住宅ローンと平行して組むケースも多いため、このような高い基準が定められているのです。
また、セカンドハウスローンの年間返済額が年収の30～35％を超えてしまうと、融資が受けられない可能性が高いです。
まずは、自分の年収額を見た上で、気になる方はセカンドハウスローンを実施している金融機関に直接問い合わせてみましょう。
2. 健康状態
セカンドハウスローンを組むためには、健康状態が良好であることも必須条件です。
セカンドハウスローンを組む際は、契約者に団体信用生命保険への加入が求められます。
これは、万が一契約者が死亡した場合に、保険金をローン額に充てるための保険です。
この保険には、健康状態が良好でなければ加入することはできないため、自分の健康状態と照らし合わせた上でローンが組めるか、まずは金融機関に確認してみましょう。
3. 雇用状況
正社員として勤務している人は安定した収入があると見込まれやすく、審査に通りやすい可能性があります。
特に経営状態が安定している会社に勤めているほど今後も返済を問題なくできると判断され、審査に通りやすいです。
また、転職を頻繁にしていない人の方が、今後定職に就く見込みが高いと判断されやすいため、過去の転職遍歴も審査の材料となります。
4. 債務返済状況
セカンドハウスローンを組むに当たって、他のローンの返済状況も審査の材料としてみられます。
セカンドハウスローンを組む人は、通常の住宅ローンや車のローンなどを並行して組んでいる人も多いため、そういった返済も併せて遅滞なくローンを返済していく能力が求められます。
現在のローン残高や過去の返済履歴なども見られることも覚えておきましょう。
セカンドハウスローンの利用方法
セカンドハウスローンの利用に至るまでには、おおまかに分けて三つのステップが存在します。セカンドハウスローンの契約時に困らないよう、予め確認しておきましょう。
1. 事前審査
自分がセカンドハウスローンで融資を受けることが出来るか、まずはそもそもの確認が必要です。
金融機関のホームページより、入力項目に従いながら自分の情報を入力することで、セカンドハウスローンの審査が可能です。金融機関によって、提案されるローンの商品や金額は異なるため、複数の金融機関に問い合わせを行うと良いでしょう。
2. 正式審査
HPでの事前審査に通ることができれば、次はいよいよ正式審査です。
一般的には直接金融機関の窓口に行き、申し込みを行うこととなります。この際、運転免許証や住民票などの本人確認書類の他に、源泉徴収票や他の借り入れ状況の分かる書類、過去の履歴が分かる勤続証明書などを持参する必要があります。この持ち物は、金融機関によっても異なるため、予め確認をしておくと良いでしょう。
3. 契約手続き
正式審査を通過できれば、いよいよ契約手続きへ入ります。
契約の際は、さらに新たな書類を用意したり、再度金融機関へ足を運んで必要書類の記入をします。
必要書類としては、借入申込書や団体信用生命保険の申込書への記入に加えて、再度住民票や所得証明書の提示が求められる場合があります。金融機関によっても異なりますので、準備物を予め把握しておきましょう。
ここで渡される契約書に同意し、サインを行ったら、自分で決めた日程から融資を受けられます。
フラット35のセカンドハウスローンとは
フラット35は住宅を新築または購入する人に向けた住宅ローンの一つで、旧住宅金融公庫の業務を引き継いだ住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行っています。
住宅ローンで一番重視したのは金利ですよね。
フラット35の一番の特徴が、35年全期間固定金利型という点です。完済まで金利が一定であるため、返済途中で金利が上がる心配をすることなく安定した返済計画を立てることができます。
しかし、変動金利型のローンと比較すると金利は高く設定されています。また、借入額が住宅購入費用の9割を超える場合、金利がさらに高く設定されるため注意しましょう。
フラット35はセカンドハウスにも利用することが出来ます。
先述のとおり、セカンドハウスローンが住宅ローンの2～3倍の金利であるのに対し、フラット35は住宅ローンと同様の融資条件で借り入れをすることが出来ます。セカンドハウスでローンを組みたい方はフラット35を検討してみると良いでしょう。
セカンドハウスローンで失敗しないために
セカンドハウスローンは通常の住宅ローンと異なり、様々な厳しい制約や高い条件が求められます。
そんな形態をとっているが故に、予めこのローンを利用する際に様々な面に注意を向ける必要があります。
いざ利用するときになって困らないために、ここでは三つの注意点をお伝えしていきます。
無理のない返済計画を
セカンドハウスローンの返済時は、並行して自宅の住宅ローンや車のローンを返していく場合が多いです。
加えてセカンドハウスローンは金利も高いため、返済計画を誤ると月々の返済で首が回らなくなってしまう怖れがあります。
自分の経済状況や月々の支出などを考慮して、無理のない返済計画を立てていくことが重要です。
特に金利のタイプによって返済計画は大きく変わります。
変動金利は金利が最も低く設定されています。目安として金融機関によりますが、変動金利で0.72％、固定金利1年型で2.83％、固定金利3年型で3.12％となっています。（2023年12月現在）
住宅ローンの感覚でローンを組もうとすると、金利の高さに驚いてしまうかもしれません。
他のローンや金利をふまえ、無理のない返済計画を立てていきましょう。
フラット35もご検討を
セカンドハウスローンの代わりに、金利の低いフラット35を利用するのも一つの方法です。
フラット35は、固定金利制で約1～2％ほどの金利で融資を受けられるといった特徴があります。
セカンドハウスローンは金利がこれ以上である場合も多いため、ローンを組む際の金利の高さがネックになっている方にはおすすめの方法となっています。
またフラット35では審査基準に職業は問わないため、個人事業主の方もローンを組みやすい傾向にあります。
さらに、病気をして団体信用生命保険に加入が出来ない方も、フラット35では加入が任意のため審査に通りやすくなっています。
審査基準の広さはフラット35の特徴の一つと言えます。
しかし、フラット35にもデメリットがあります。それは、固定金利制のため金利が下がらないという点です。
変動金利型のローンの方が、将来的に金利が低くなり、フラット35にしたために損をしたというケースも考えられるため、どちらにするか慎重に考えておくことが重要です。
金融機関を複数で比較
金融機関ごとにローンの内容や審査条件が異なるため、自分の状況に合った金融機関の商品を選択することが大切です。
金利も金融機関ごと異なるため、複数社に事前審査を出して慎重に検討することが大切です。
そうはいっても細かく専門性の高い内容の比較検討は難しいという方もいるのではないでしょうか。そんな場合は経験豊富である住宅会社の担当者に相談してみると安心です。
長く返済し付き合っていく金融機関だからこそ、納得のいく選択をしたいものです。
セカンドハウスローンの取り扱い銀行が減少している
セカンドハウスローンは住宅ローンよりも取り扱っている銀行が少ない状態です。
取り扱いがある場合も、公式サイトに審査基準や金利の記載がないこともあり情報が少ない中で比較していかなければなりません。
セカンドハウスでローンを検討されている方は予め店頭に問い合わせるか、出向いて確認すると良いでしょう。
フラット35の場合も、窓口となる金融機関によってはセカンドハウスローンは取り扱わないところがあるようです。セカンドハウスローンでフラット35を利用したい方は予め当該金融機関に取り扱いがあるか確認をしておきましょう。
取り扱いが少ないセカンドハウスローンはすでに選択肢が絞られている分、条件や金利を細かく比較して自分にとって有利な金融機関を選ぶことが出来るというメリットもあります。十分に検討してみてくださいね。
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まとめ
セカンドハウスローンの概要はいかがでしたか？
通常のローンよりも厳しい制約や高い金利が特徴のため、個人で判断するには限界がある場合もあります。
まずは、近くのセカンドハウスローンを実施する金融機関や、不動産の担当者、ファイナンシャルプランナーなどに相談してみましょう。
しっかりとした返済計画を立てて、自分の納得のいく金融機関を選べると良いですね！
また、セカンドハウスや移住で長野県での新築物件の購入をお考えの方は、是非わたしたちフォレストコーポレーションにお問い合わせください。
ローンについてはもちろん、移住に関する情報や、信州らしい暮らしを実現できる住まいをご提案しております。
気になる方はお気軽にお問い合わせください。
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